Fundo imobiliário pode sofrer queda em função do home office permanente

Os gastos com um funcionário em um escritório de alto padrão de São Paulo pode chegar a R$ 2.000 mensais. A partir disso, somado a cincos meses bem-sucedidos de trabalho remoto, as companhias começam a planejar o home office permanente e cogitam devolver espaços alugados.

Home office permanente x fundo imobiliário

Com a decisão de manter um home office permanente, as empresas podem influenciar a área de investimentos. Em suma, os fundos imobiliários podem se prejudicar já que investem nessas lajes corporativas.

Caso XP

Neste contexto, há o caso da XP, que já informou que fará home office permanente, além da construção de uma nova sede em São Roque. Atualmente, a companhia ocupa seis andares do SP Corporate Towers, na avenida Juscelino Kubitschek, considerada área expandida do centro financeiro de São Paulo.

Portanto, a corretora não é a única instituição financeira que demonstra uma contradição entre vender fundos imobiliários e realizar um movimento contrário que pode jogar contra o investimento. Outros dois exemplos que seguem nesta linha são o Itaú, que pretende devolver edifícios alugados e centralizar o trabalho presencial em áreas próprias. E o Santander, que tenta diminuir o valor das locações que paga em parte de suas agências. Com isso, o banco cria uma briga com o gestor do fundo imobiliário proprietário dos imóveis.

Opinião dos especialistas

Por outro lado, os especialistas do setor estão cautelosos a respeito do impacto dessas medidas no longo prazo. E ainda afirmam que o reflexo pode mudar conforme o perfil do fundo.

Em junho, terceiro mês da pandemia, as empresas ainda estavam pedindo prorrogação dos contratos antes de recorrer a medidas mais extremas, por exemplo. Isso envolvia mais processos de recuperação judicial. À época, Ricardo K., CEO da RK Partners, disse que os pedidos de recuperação aumentariam daqui uns meses.

Escritórios têm destino mais incerto, que envolve o home office permanente

Apesar de não estarem em processo de recuperação com medidas mais graves, os escritórios têm destino mais incerto. Por outro lado, os galpões logísticos possuem um futuro promissor. E isso se deve à ampliação do e-commerce e shoppings, que podem se recuperar no longo prazo, por estarem em espaços bem localizados. Sobre isso, Ricardo Rocha, professor de finanças do Insper avalia:

“Todo mundo está falando que vai entregar escritório, devolver metade do andar. Não sei se vai acontecer, porque é uma mudança cultural.”

Ele completa que é preciso ter cautela ao prever um esvaziamento das lajes corporativas:

“É precipitado falar que as lajes vão ficar vazias. Com que velocidade vai ser essa mudança?”.

Redução do custo do aluguel

Entretanto, os especialistas avaliam que no curto prazo tenha uma redução no custo do aluguel. Portanto, isso pode gerar um impacto direto sobre o pagamento de dividendos dos fundos imobiliários.

Esta classe de ativos entrou em larga expansão no Brasil à medida em que a taxa básico de juros caía. No fim de junho, ela flertava com o primeiro milhão de investidores pessoa física.

Além disso, um dos grandes atrativos deste tipo de investimento foi a criação do pagamento mensal de dividendos, um modo de emular o aluguel recebido por quem compra imóvel para viver de renda.

Com isso, quando o juro era de 14% ano a ano, não fazia muito sentido contar com o aluguel em torno de 0,5% do valor do ativo por mês. Hoje, o cenário é muito diferente, com juro a 2% ao ano, ou seja, 0,17% ao mês.

Cenário de retomada na pré-pandemia

O especialista em fundos da XP, Giancarlo Gentiluomo, diz que pouco antes da pandemia o cenário era de retomada do poder de barganha para o locador. E isso era um reflexo da escassez de imóveis de alto padrão (triplo A, no jargão do mercado financeiro) depois de anos de baixo índice de construção e alguns anos de retomada da economia, mesmo que de forma lenta. Portanto, a indicação era de aumento nos dividendos.

Ele complementa que em relação a XP:

“A despeito de algumas empresas serem mais agressivas [para baixar aluguel], pode começar movimento de busca por imóveis com padrão de excelência e localização privilegiada.”

Já o coordenador de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV, Alberto Ajzental, possui visão similar a de Gentiluomo. Além de ser dele a estimativa de gastos de R$ 2.000 por funcionário:

“Eu já vivi Faria Lima a R$ 140, R$ 150 o metro quadrado [do aluguel]. Já vivi R$ 240 e já vi R$ 150 virar R$ 80. Num momento como esse, tem gente que, de forma aspiracional, vai alugar na Faria Lima. Tem uma movimentação, uma migração de mercado, quando os valores caem.”

*Foto: Divulgação